HELOC vs. refinanciamiento con retiro de efectivo
Si la tasa de su hipoteca está muy por debajo de las tasas actuales, un refinanciamiento con retiro de efectivo le cambia la tasa a todo su préstamo solo para obtener una parte en efectivo. Una línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda (HELOC) solo pone precio a esa parte.
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¿Qué conviene más, un HELOC o un refinanciamiento con retiro de efectivo?
Si su hipoteca tiene una tasa muy por debajo de las actuales, un HELOC suele convenir más que un refinanciamiento con retiro de efectivo. Con $380,000 al 3% y una necesidad de $60,000, conservar la hipoteca y agregar un HELOC cuesta alrededor de $2,250 al mes; refinanciar todo en $440,000 al 6.5% cuesta alrededor de $2,780, unos $530 más.
En esta página
El ejemplo
| Opción | Pago mensual | Tasa efectiva sobre toda la deuda |
|---|---|---|
| Conservar la hipoteca al 3.0% ($380,000, quedan 26 años) | $1,756 | |
| + HELOC de $60,000 a 7.75% APR, pagado en 20 años | $493 | |
| Total, conservar + HELOC | $2,249 | 3.65% |
| Refinanciamiento con retiro de efectivo: $440,000 al 6.5%, 30 años | $2,781 | 6.50% |
Tasas de ejemplo con fines ilustrativos. No se incluyen los costos de cierre del refinanciamiento con retiro de efectivo, que suelen ser del 2% al 5% del préstamo y ampliarían la diferencia.
La prueba de la tasa combinada
Pondere la tasa de cada préstamo según su saldo. Si la tasa combinada es menor que la tasa del refinanciamiento con retiro de efectivo, conserve su primera hipoteca y agregue un HELOC.
Cuándo conviene el refinanciamiento con retiro de efectivo
- Su tasa actual está cerca o por encima de las tasas de refinanciamiento de hoy.
- Necesita una cantidad grande en relación con su hipoteca, de modo que el HELOC pesaría más en la tasa combinada.
- Prefiere un solo pago fijo, sin exposición a la tasa preferencial (prime rate).
- De otro modo, mantendría el saldo del HELOC durante décadas.
Cuándo conviene el HELOC
- La tasa de su primera hipoteca está muy por debajo de las tasas actuales.
- Necesita el dinero poco a poco, no todo de una vez.
- Piensa pagar lo que pida prestado en un plazo de 5 a 10 años.
- Quiere costos de cierre más bajos.
Calcule sus propios números en la calculadora de HELOC vs. refinanciamiento (en inglés).
La tasa combinada, explicada
Cuando conserva una hipoteca con tasa baja y agrega un HELOC, su tasa efectiva es el promedio ponderado de ambas. Con $380,000 al 3% y $60,000 a 7.75% APR, la tasa combinada es de aproximadamente 3.6%. Un refinanciamiento con retiro de efectivo al 6.5% tendría que superar eso sobre los $440,000 completos, y no puede. Mientras mayor sea su saldo actual con tasa baja y menor el dinero nuevo que necesita, más ventaja tiene el HELOC. Calcule su propia tasa combinada (en inglés).
Detalle de pagos del ejemplo
| Conservar hipoteca + HELOC | Refinanciamiento con retiro de efectivo | |
|---|---|---|
| Primera hipoteca | $380,000 al 3%: $1,756 (quedan 26 años) | $440,000 al 6.5%: $2,781 (30 años) |
| HELOC | $60,000 a 7.75% APR: alrededor de $493 pagado en 20 años | Ninguno |
| Total mensual | Alrededor de $2,250 | Alrededor de $2,781 |
| Costos de cierre | Generalmente bajos, a menudo menos de $1,000 | A menudo del 2% al 5% del préstamo |
La tasa del HELOC puede cambiar, así que la diferencia puede reducirse si suben las tasas. Aun si la tasa del HELOC subiera dos puntos, la combinación seguiría costando menos cada mes en este ejemplo.
Costos que se pasan por alto en un refinanciamiento con retiro de efectivo
- Volver a empezar el plazo. Un nuevo préstamo a 30 años reinicia la fecha en que termina de pagar y vuelve a concentrar los intereses al principio.
- Costos de cierre sobre todo el saldo, no solo sobre el efectivo que retira.
- Seguro hipotecario en los refinanciamientos con retiro de efectivo FHA. Los convencionales por lo general tienen un límite de 80% de préstamo-valor, así que no llevan seguro hipotecario privado, pero ese límite reduce cuánto efectivo puede sacar.
- Límites de préstamo. En condados de alto costo, un retiro de efectivo sobre un saldo grande puede convertirse en un préstamo jumbo, con reglas más estrictas.
Costos que se pasan por alto en un HELOC
- Tasa variable. La mayoría de las líneas se mueven con la tasa preferencial. Fije la tasa de parte del saldo si su prestamista lo permite.
- El fin del período de disposición, cuando los pagos pasan a incluir capital e intereses.
- Cuotas anuales y cargos por cierre anticipado en algunas líneas.
Una forma rápida de decidir
- Si su tasa actual está a menos de medio punto de las tasas de hoy, vale la pena cotizar un refinanciamiento con retiro de efectivo.
- Si su tasa actual está muy por debajo de las de hoy y el efectivo que necesita es poco comparado con su saldo, el HELOC casi siempre sale ganando.
- Si necesita un pago fijo para su presupuesto, compare también un préstamo sobre el valor líquido con tasa fija.
- Si además quiere eliminar el seguro hipotecario FHA o cambiar el plazo de su préstamo, el refinanciamiento puede convenir aun con una tasa más alta.
Más preguntas
¿Puedo hacer un refinanciamiento con retiro de efectivo más adelante si bajan las tasas?
Sí. Si las tasas bajan, puede refinanciar la primera hipoteca y pagar el HELOC al mismo tiempo. Empezar con el HELOC le deja abierta esa opción.
¿Qué es más rápido, un HELOC o un refinanciamiento con retiro de efectivo?
Un HELOC generalmente se cierra en dos a cinco semanas; un refinanciamiento con retiro de efectivo suele tardar de 30 a 45 días.
Fuentes
Fuentes oficiales que respaldan esta guía. Los enlaces en inglés se indican.
- Lo que debe saber sobre las líneas de crédito garantizadas por la plusvalía de la vivienda (folleto, PDF) · Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB)
- ¿Cuál es la diferencia entre un préstamo sobre el valor líquido y un HELOC? · CFPB (en inglés)
- Tasa preferencial bancaria (DPRIME) · Federal Reserve Bank of St. Louis, FRED (en inglés)